บิ๊กอสังหาฯอลเวง?!? ธปท.ไม่ปรับเกณฑ์ LTVเพิ่ม ยันผ่อนปรนแล้ว 2 รอบ เอกชนขู่ไม่ปลดล็อกมีตกงานพุ่ง!

719

แบงก์ชาติยืนยันมาตรการ”แอลทีวี” ยังจำเป็นเพื่อช่วยป้องกันความเสี่ยงฟองสบู่ภาคอสังหาฯ ยืนยันไม่เป็นอุปสรรค สะท้อนจากสินเชื่อไตรมาส 2 ยังโต 4.4% ด้านนายกสมาคมอสังหาฯขู่ลั่นหากไม่ปลดล็อกแอลทีวี อาจเห็น การปลดพนักงานร่วมพันคน ส่วนนายกสมาคมบ้านจัดสรร กังขายอดโอนติดลบสินเชื่อโตได้อย่างไร อาจถึงเวลายักษ์อสังหาต้องปรับยุทธศาสตร์ยอมรับสถานการณ์ความจริงแล้วกระมังว่า หมดยุคฟองสบู่ปั่นราคาที่ดิน ปั่นราคาที่อยู่อาศัยตามใจแล้ว คนไทยมีกำลังซื้อจริงเท่าไหร่ ราคาที่เหมาะสมควรเป็นเท่าไหร่ ควรผลิตสินค้าเท่าไหร่จึงพอดี พอประมาณ

ธปท.มองLTV เหมาะสมผ่อนปรนมาแล้ว 2 รอบทำสินเชื่อบ้านยังเติบโตได้

ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) แถลงการณ์วันที่ 10 ก.ย.2563 ยืนยันว่า มาตรการสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ loan-to-value ratio(LTV) ยังมี ความจำเป็นและเหมาะสมกับสถานการณ์ ในปัจจุบัน ซึ่งที่ผ่านมา ธปท. ได้ผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าวมาแล้ว 2 ครั้ง  โดย ธปท. ได้ติดตามสถานการณ์ พบว่า ประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ยังสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ โดยเฉพาะบ้านหลังแรก อีกทั้งการมีมาตรการดังกล่าวยังเป็นการป้องกันความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้นในระยะข้างหน้าด้วย

นางนวอร เดชสุวรรณ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. กล่าวว่า จากการติดตามประเมินสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ หลังออกมาตรการ LTV เมื่อเดือนเม.ย.2562 ซึ่ง ธปท. ได้ปรับหลักเกณฑ์ให้ผ่อนคลายลงไปแล้ว 2 ครั้ง ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์สำหรับผู้กู้ร่วมและการซื้อบ้านหลังแรกในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้เท่ากับราคาบ้านและยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อใช้เป็นค่าตกแต่ง หรือซ่อมแซม

ส่วนบ้านหลังที่สอง สามารถกู้ได้ถึง 90% ซึ่งสอดคล้องกับหลักการของ ธปท. ที่ต้องการ ส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

จากข้อมูลของ ธปท. พบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ปีนี้ ยังขยายตัวได้ 4.4% สูงกว่าไตรมาสก่อน แม้จะอยู่ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโควิด 19 สินเชื่อที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นการซื้อบ้านหลังแรก สะท้อนว่ามาตรการ LTV ไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อ การเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านและสถาบันการเงินยังมีการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มเติมหากผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ

รวมทั้ง มาตรการ LTV ยังช่วยรองรับผลกระทบของโควิด 19 ที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และระบบเศรษฐกิจโดยรวมเนื่องจากช่วยชะลอความต้องการเทียมและปริมาณที่อยู่อาศัยส่วนเกิน ก่อนเหตุการณ์ระบาดของโควิด 19 ทั้งนี้ ในสถานการณ์ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงและไม่รู้ว่าโควิด 19 จะจบลงเมื่อใด ธปท. จะยังคงติดตามและประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดต่อเนื่อง

บิ๊กอสังหายื่นข้อเสนอนายกฯปลดล็อก LTV

กลุ่มอสังหายื่นนายกรัฐมนตรี ชี้ว่าถึงเวลาดึงอสังหาฟื้นเศรษฐกิจ แค่ปลดล็อก LTV สามารถดันเศรษฐกิจพุ่ง ระบุว่าการเก็งกำไรหายไปแล้ว พร้อมขอขยับช่วยค่าโอน-จดจำนองไปถึงที่อยู่ที่ไม่เกิน 5 ล้านบาท และออกเกณฑ์ดึงต่างชาติเข้ามาชี้อสังหา ช่วยทำให้เงินหมุนเวียนสูงถึง 5 รอบดันเศรษฐกิจได้ 

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI เปิดเผยว่า กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ยื่นเรื่องให้นายกรัฐมนตรีพิจารณาช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ 6 ประเด็น ประกอบด้วย 

1.การขอยกเลิกมาตรการ LTV หรือผ่อนปรนเพื่อให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังที่ 2 และ 3 โดยไม่ต้องวางดาวน์ 20-30% เนื่องจากวัตถุประสงค์ที่ต้องการสกัดไม่ให้เกิดการเก็งกำไรคอนโด คือการเก็งกำไรซึ่งปัจจุบันไม่มีแล้ว ซึ่งภาครัฐไม่ได้เสียอะไร และยังมีรายได้จากการจ่ายภาษีที่ดินด้วย 

  1. การขอขยายเงื่อนไขการเข้ารับสิทธิพิเศษในโครงการบ้าน BOI จากเดิมจะต้องสร้างบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็น 1.8 ล้านบาท จะช่วยทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาบ้านได้เหมาะสมและลูกค้าจับต้องได้
  2. การขยายเงื่อนไขการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในอัตรา 0.01% จากเดิมที่ให้สิทธิเฉพาะอสังหาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท 

4.การปรับกฎเกณฑ์ข้อจำกัดในด้านที่ดิน จากเดิมกำหนดให้การสร้างบ้านเดี่ยวจะต้องมีที่ดินไม่ ต่ำกว่า 50 ตารางวา ขอให้ปรับเป็น 40 ตารางวา ส่วนบ้านแฝดจากเดิมกำหนดต้องมีที่ดินไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ให้เหลือ 30 ตารางวา ซึ่งจะช่วยลดราคาได้ 20-30%

  1. การขอผ่อนผันการจัดทำการประเมินผล กระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) 6. การผ่อนคลายการจำกัดในด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ ซึ่งจะช่วยดึงดูดเงินเข้าประเทศได้

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เปิดเผยว่า ความจริงภาวะดอกเบี้ยต่ำ เงินที่มีอยู่จำนวนมาก เอื้อให้มีการซื้ออสังหา แต่ก็ยังติดปัญหา ดังนั้นการปลดล็อก LTV ทำให้ต้องการอสังหาริมทรัพย์จากผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 และ 3 สูงขึ้น 20-30% ซึ่งจะทำให้ตลาดที่หดตัวกลับมาเติบโตได้ และเนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์มีกลุ่มอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก ทั้งธนาคารที่สามารถปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมได้ กลุ่มรับเหมาก่อสร้าง กลุ่มวัสดุก่อสร้าง โรงงานปิโตรเคมี พลาสติกรีไซเคิล ซึ่งประเมินว่าเม็ดเงินที่ซื้อบ้านจะหมุนถึง 5 รอบ ซึ่งเป็นตัวคูณทำให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้น

“แบงก์ชาติเคยกังวลการเก็งกำไร กำหนดให้ต้องวางดาวน์ 20-30% ราคาอสังหาปัจจุบันเชื่อว่าการเก็งกำไรน่าจะหมดไปแล้ว ท่ามกลางผู้ต้องการที่จะซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 จำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่มีบ้านหลังแรกอยู่ห่างจากเมือง ซึ่งค่าเดินทางที่ตกเดือนละหมื่นกว่าบาท สามารถนำไปผ่อนคอนโดได้ โดยคนกลุ่มนี้ติดด้านการนำเงินก้อนไปวางดาวน์”

ในส่วนของการเปิดทางต่างชาติซื้ออสังหา ปกติสามารถซื้อคอนโดได้ 49% อยู่แล้ว แต่ติดในด้านของวีซ่าที่ไม่เอื้ออำนวยเหมือนมาเลเซียที่ให้วีซ่า 10 ปี สำหรับผู้ซื้ออสังหา 10 ล้านบาท ซึ่งไทยนับเป็นเมดิคัลทัวริสต์ สามารถเปิดรับคนต่างชาติที่มีกำลังเงินสูงๆ เข้ามาได้ และจะเกิดตัวคูณการจับจ่ายใช้สอยอีกมาก เช่นเดียวกับการให้สิทธิการเช่าที่ดินจาก 30 ปี เป็น 90 ปีก็จะทำให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้น เนื่องจาก 30 ปีเป็นระยะเวลาที่สั้นและได้ผลตอบแทนไม่จูงใจ  นายพีระพงศ์ ยังระบุด้วยว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังเหมาะกับผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ซึ่งก่อนที่คอนโดลดราคาจะได้ผลตอบแทนราว 3-4% แต่จากการลดราคาทำให้มีผลตอบแทนที่มากเป็น 5-6% หากซื้อคอนโดตอนถูกเหมือนประกันเงินต้น

บิ๊กอสังหาขู่ถ้าไม่ปลดล็อกมี “เลย์ออฟ”

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินว่า หากไม่ยกเลิกมาตรการ LTV ไตรมาส 4 ปีนี้ คงจะได้เห็นการปลดพนักงานของ บริษัทอสังหาฯ แน่นอน หากรวมกันไม่น่าจะ ต่ำกว่า 2,000 คน เนื่องจากที่ผ่านมา ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมายแค่ พยายามประคองให้พออยู่ได้ หากรัฐ ไม่ให้การช่วยเหลือคงต้องปล่อยให้ ทุกอย่างเป็นไปตามสภาพความเป็นจริง

” ที่ผ่านมาเราพยายามให้ข้อมูล ข้อเสนอแนะเพื่อช่วยให้ทุกคนไปต่อได้  แต่ตอนนี้คงต้องทบทวนมาตรการ สุดท้ายเพื่อความอยู่รอดคือการลดขนาดองค์กร เพราะไม่อย่างนั้นอยู่ต่อไม่ได้ จากเคยขายได้เดือนละ 10 ห้อง ตอนนี้ ขายได้ห้องเดียว ฝ่ายขายจะมีไว้ทำไม ฝ่ายการตลาดไม่ต้องทำอะไรแล้ว ผมโพสต์ขายเองก็ได้ “

นายพรนริศ กล่าวว่า ปัจจุบันสถานการณ์เปลี่ยนไปจากโควิด-19 ทุกอย่างควรจะต้องปรับแนวคิดในการแก้ปัญหาแบบใหม่ ไม่ใช่ใช้ยาแบบเดิม ซึ่งไม่ได้ผลหรอก เพราะทฤษฎีที่เรียนมา หรือความรู้เดิมในอดีตจะมาใช้แก้ไขปัญหาที่ไม่เคยมี มาก่อนได้อย่างไร ในฐานะนายกสมาคมอสังหาฯ ได้ทำหน้าที่เต็มที่แล้ว อะไรจะเกิดก็คงต้องปล่อยให้มันเกิด ใครทำอะไรก็จะได้รับผลกรรมอย่างนั้น

กังขายอดโอนติดลบ-สินเชื่อโตได้อย่างไร

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ประเด็นที่ธปท.บอกว่า สินเชื่ออสังหาฯครึ่งปีแรกยัง โตได้ คำถามคือตัวเลขของศูนย์ข้อมูล อสังหาฯการโอนกรรมสิทธิ์กรุงเทพฯ ปริมณฑลติดลบ คำถามคือว่า สินเชื่อจะโต ได้อย่างไร ถ้าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ ตัวเลขของธปท.ที่ว่า เป็นบวก จะเป็นไปได้ อย่างไร เอาตัวเลขจากไหนมา เพราะเป็นไปไม่ได้ที่ตัวเลขโอนกรรมสิทธิติดลบแล้ว สินเชื่อจะบวก สิ่งที่จะเป็นไปได้อย่างเดียวก็คือ รวมการรีไฟแนนซ์เข้าไปด้วย ไม่ใช่การซื้อใหม่

“ชั่วโมงนี้การซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัย ชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ถ้ารัฐจะใช้อสังหาฯเป็นตัวขับเคลื่อน เพื่อประคองเศรษฐกิจไปต่อลำพังเฉพาะเซกเมนต์ เพื่ออยู่อาศัยไม่พอแล้ว จึงควรยกเลิกมาตรการแอลทีวี เพื่อดึงกลุ่มคนมีเงิน เข้ามาซื้อเพื่อลงทุน เข้ามาช่วยด้วย เพื่อเพิ่มวอลุ่มในตลาดมากขึ้น จะช่วยให้เศรษฐกิจหมุนเวียนต่อไปได้เพราะ อสังหาฯ ถือเป็นกลจักรหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ที่มีประสิทธิภาพ”